Der sogenannte Wohnungsbau-Turbo ist auch in Köln angekommen. Der Rat der Stadt Köln hat am 19. März 2026 einen Grundsatzbeschluss zur Anwendung der neuen Regelungen des Baugesetzbuchs gefasst. Damit sollen Wohnungsbauvorhaben schneller genehmigt werden können – teilweise ohne das sonst übliche Bebauungsplanverfahren. Die Entscheidung über die Zustimmung zu solchen Vorhaben wurde dabei weitgehend auf die Stadtverwaltung übertragen
Besonders interessant ist, was dies für die Beteiligung der Öffentlichkeit bedeutet. Im klassischen Bebauungsplanverfahren sieht das Baugesetzbuch feste Beteiligungsschritte vor. Beim Bauturbo entfallen diese Verfahren. Die von Köln beschlossenen Leitlinien sehen deshalb ausdrücklich vor, dass eine Öffentlichkeitsbeteiligung nicht automatisch, sondern nur bei „besonderer städtebaulicher Relevanz oder Betroffenheit“ vorgeschlagen werden soll. Die Verwaltung stimmt eine solche Beteiligung dann mit der jeweils zuständigen Bezirksvertretung ab.
Damit gibt es künftig keinen festen Anspruch darauf, dass die Nachbarschaft bei einem Bauturbo-Vorhaben beteiligt wird. Ob eine Beteiligung stattfindet, hängt vielmehr von einer Einzelfallprüfung ab. Die Begriffe „besondere städtebauliche Relevanz“ und „Betroffenheit“ geben der Verwaltung dabei einen erheblichen Beurteilungsspielraum.
Gleichzeitig hat der Rat politische Kontrollmöglichkeiten vorgesehen. Bei Vorhaben mit mehr als 75 Wohneinheiten beziehungsweise 6.750 Quadratmetern Geschossfläche Wohnen, bei Projekten im Außenbereich oder bei Vorhaben, die von der bestehenden Struktur der „Äußeren Stadt“ abweichen, wird der Ausschuss für Stadtentwicklung und regionale Zusammenarbeit gemeinsam mit den betroffenen Bezirksvertretungen informiert. Auch bei Konflikten mit städtischen Konzepten oder besonderen städtebaulichen Konflikten sollen die politischen Gremien einbezogen werden.
Für kleinere Vorhaben gilt dagegen: Eine Öffentlichkeitsbeteiligung ist nach den Kölner Leitlinien nicht generell vorgeschrieben. Die Bezirksvertretungen und der zuständige Ausschuss werden allerdings regelmäßig über Bauturbo-Vorhaben ab 20 Wohneinheiten informiert.
Ein Antrag, ab 20 neuen Wohnungen grundsätzlich eine Öffentlichkeitsbeteiligung vorzuschreiben, fand im Rat keine entsprechende Aufnahme in die beschlossenen Leitlinien. Vorgesehen bleibt damit ein Verfahren, bei dem die Stadt im Einzelfall entscheidet, ob die Öffentlichkeit beteiligt wird.
Der Kölner Beschluss bedeutet also nicht, dass Bürgerbeteiligung beim Bauturbo ausgeschlossen ist. Er verändert vielmehr ihre Stellung: Aus einem regelmäßig vorgesehenen Bestandteil des Bebauungsplanverfahrens wird ein Instrument, das die Stadt je nach städtebaulicher Bedeutung und Betroffenheit einsetzen kann.
Quellen:
https://www.stadt-koeln.de/artikel/74587/index.html
https://www.stadt-koeln.de/mediaasset/content/pdf61/leitlinien_bauturbo_k%C3%B6ln.pdf
Eine interessante Einordnung der unterschiedlichen Umgangsweisen von Kommunen mit dem Bauturbo in Bezug auf Öffentlichkeitsbeteiligung liefern Moritz Maikämper und Stephan Willinger vom BBSR (Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung) in dem Artikel
„Beteiligungspraxis im Rahmen des Bau-Turbos“